Leitfaden zum Immobilienkauf in Spanien - Region Costa Blanca für Deutsche

1. Einleitung: Ihr Traum von der spanischen Immobilie an der Costa Blanca

Die Costa Blanca, die weisse Küste, zählt zu den beliebtesten Immobilienregionen Spaniens. Mit über 300 Sonnentagen im Jahr, mehr als 200 Kilometern Küste, kristallklarem Wasser und einem milden mediterranen Klima bietet die Region ideale Bedingungen für einen Zweitwohnsitz, eine Ferienimmobilie oder eine lukrative Kapitalanlage.

Die Costa Blanca erstreckt sich von Dénia im Norden über Alicante bis Torrevieja im Süden. Beliebte Orte sind Jávea, Moraira, Calpe, Altea, Benidorm, Villajoyosa und die Orihuela Costa. Die Region verbindet traditionelle spanische Dörfer im Hinterland mit modernen Küstenorten und exzellenter Infrastruktur.

Seit Spaniens EU-Mitgliedschaft und der Euro-Einführung 2002 haben sich die Rahmenbedingungen für deutsche Immobilienkäufer erheblich vereinfacht. Dennoch gibt es zahlreiche rechtliche, steuerliche und praktische Aspekte zu beachten, die sich teilweise von Deutschland unterscheiden.

Dieser umfassende Leitfaden führt Sie Schritt für Schritt durch den gesamten Kaufprozess und informiert Sie über alle wichtigen Regelungen, Kosten und mögliche Probleme.

2. Rechtliche Grundlagen für EU-Bürger

2.1 Erwerbsrechte für deutsche Staatsbürger

Als EU-Bürger geniessen Deutsche beim Immobilienerwerb in Spanien grundsätzlich die gleichen Rechte wie spanische Staatsbürger. Dies bedeutet:

• Kein Genehmigungsverfahren durch Behörden erforderlich
• Freier Erwerb von Wohnungen, Häusern und Baugrundstücken
• Keine Beschränkungen hinsichtlich der Anzahl der Immobilien
• Gleichstellung mit spanischen Käufern bei allen Rechtsgeschäften

2.2 Wichtige Besonderheiten

• Landwirtschaftliche Flächen: Der Kauf von Agrarland ist möglich, unterliegt aber besonderen Regelungen. In einigen Fällen haben lokale Landwirte ein Vorkaufsrecht.
• Küstengesetz (Ley de Costas): Immobilien in der öffentlichen Küstenzone (Dominio Público Marítimo-Terrestre) können nicht gekauft werden. Diese Zone umfasst je nach Gegebenheit unterschiedliche Abstände zur Küstenlinie. Bei Immobilien in Küstennähe sollte der Status unbedingt geprüft werden.
• Geschützte Gebiete: In ausgewiesenen Naturschutzgebieten und historischen Stadtzentren gelten besondere Bauvorschriften und Einschränkungen.

2.3 Massgebliche Gesetze

Die wichtigsten gesetzlichen Grundlagen für den Immobilienerwerb in Spanien sind:

• Zivilgesetzbuch (Código Civil)
• Hypothekengesetz (Ley Hipotecaria)
• Grundbuchgesetz (Ley del Registro de la Propiedad)
• Steuergesetze der autonomen Region Valencia (für die Costa Blanca)
• Gesetz über die Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales)

3. Die spanische Steuernummer (NIE)

Die NIE (Número de Identificación de Extranjero) ist die spanische Ausländer-Identifikationsnummer und die zwingende Voraussetzung für jeden Immobilienerwerb in Spanien. Ohne NIE können Sie weder einen Kaufvertrag abschliessen noch im Grundbuch eingetragen werden.

3.1 Beantragung der NIE

Die NIE kann auf verschiedenen Wegen beantragt werden:

• Bei der Policía Nacional in Spanien: Persönlich vor Ort mit gültigem Personalausweis oder Reisepass. Terminvereinbarung (Cita Previa) online erforderlich. Wartezeiten in beliebten Regionen können 4-8 Wochen betragen.
• Über das spanische Konsulat in Deutschland: Möglich, aber mit längerer Bearbeitungszeit. Adressen der Konsulate: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München, Stuttgart.
• Durch einen bevollmächtigten Rechtsanwalt oder Gestor: Der Anwalt kann die NIE mit einer notariell beglaubigten Vollmacht (mit Apostille) beantragen. Dies ist der schnellste Weg.

Erforderliche Unterlagen:

• Antragsformular EX-15 (für EU-Bürger) in zweifacher Ausfertigung
• Gültiger Reisepass oder Personalausweis (Original und Kopie)
• Nachweis des Grundes für die Beantragung (zum Beispiel Reservierungsvertrag einer Immobilie)
• Gebühr: 12 Euro (Formular Modelo 790/012)

4. Der Kaufprozess im Detail

4.1 Phase 1: Vorbereitung und Suche

Bevor Sie mit der aktiven Immobiliensuche beginnen, sollten Sie folgende Punkte klären:

• Nutzungszweck definieren: Eigennutzung, langfristige Vermietung, touristische Kurzzeitvermietung oder reines Investment?
• Budget planen: Kaufpreis plus 10-12 Prozent Nebenkosten bei Bestandsimmobilien oder 12-14 Prozent bei Neubauten (mit 10 Prozent Mehrwertsteuer)
• NIE beantragen: Idealerweise vor der ersten Besichtigung
• Vollmacht vorbereiten: Falls Sie nicht persönlich anreisen können - notariell beglaubigte Vollmacht mit Apostille und beglaubigter spanischer Übersetzung
• Finanzierung klären: Bei Bedarf Hypothek vorbereiten (spanische Banken finanzieren bis 70 Prozent für Nicht-Residenten)

4.2 Phase 2: Due Diligence - Die rechtliche Prüfung

Die rechtliche Prüfung ist der wichtigste Schritt beim Immobilienkauf in Spanien. Beauftragen Sie unbedingt einen erfahrenen spanischen Rechtsanwalt mit der Prüfung folgender Dokumente:

Grundbuchprüfung (Registro de la Propiedad)

Das Grundbuch enthält:

• Beschreibung der Immobilie mit Katasterreferenz
• Eigentümerdaten
• Lasten und Belastungen (Hypotheken, Grundschulden, Dienstbarkeiten)
• Einschränkungen und Vormerkungen

Katasterprüfung (Catastro)

Das Kataster ist das technische Vermessungsregister mit Angaben zu Parzellen, Flächen und Nutzung. Die Katasterreferenz (Referencia Catastral) ist für alle Steuerzwecke massgeblich.

Bau- und Nutzungsgenehmigungen

Bei bebauten Immobilien müssen folgende Dokumente vorliegen:

• Baugenehmigung (Licencia de Obra): Nachweis, dass das Gebäude legal errichtet wurde
• Erstbezugslizenz (Licencia de Primera Ocupación): Bestätigung der ordnungsgemässen Fertigstellung
• Cédula de Habitabilidad: Bewohnbarkeitszertifikat (in der Region Valencia erforderlich)
• Energieausweis (Certificado de Eficiencia Energética): Pflicht bei Verkauf und Vermietung

Weitere Prüfpunkte

• Raumordnungsstatus und Bebaubarkeit
• Pruefung auf offene Steuerschulden (IBI, Gemeindeabgaben)
• Bei Wohnungseigentum: Gemeinschaftsstatuten, offene Gemeinschaftskosten
• Wasserrechte und Anschlüsse (besonders im ländlichen Bereich)
• Überprüfung auf Hausbesetzer (Okupas)
• Status bezüglich Küstengesetz
• Urbanisationsstatus (bei Urbanisationen: vollständige Fertigstellung und Übergabe an die Gemeinde)

4.3 Phase 3: Reservierungsvertrag und Anzahlungsvertrag

In Spanien ist es üblich, zunächst eine Reservierung und dann einen Anzahlungsvertrag (Contrato de Arras) abzuschliessen.

Reservierungsvertrag (Contrato de Reserva)

Mit der Reservierung nehmen Sie die Immobilie vom Markt. Sie zahlen eine Reservierungsgebühr von üblicherweise 3.000-10.000 Euro. Diese wird später auf den Kaufpreis angerechnet.

Anzahlungsvertrag (Contrato de Arras)

Dies ist der rechtlich verbindliche Kaufvertrag. Er regelt:

• Identifikation der Vertragsparteien und der Immobilie
• Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
• Höhe und Fälligkeit der Anzahlung (üblicherweise 10 Prozent des Kaufpreises)
• Frist für die notarielle Beurkundung (Escritura)
• Aufschiebende Bedingungen
• Rücktrittsklauseln

4.4 Phase 4: Notarielle Beurkundung (Escritura Pública)

Der Kaufvertrag über Immobilien muss in Spanien zwingend notariell beurkundet werden. Dies ist ein wesentlicher Unterschied zum kroatischen System.

Ablauf der Beurkundung:

1. Termin beim Notar (üblicherweise 1-2 Monate nach Anzahlungsvertrag)
2. Vorlage aller Unterlagen durch beide Parteien
3. Verlesung der Kaufurkunde auf Spanisch
4. Unterschrift durch Käufer und Verkäufer
5. Zahlung des Restkaufpreises (üblicherweise per Bankscheck)
6. Übergabe der Schlüssel

Mit der Unterschrift beim Notar geht das Eigentum sofort auf den Käufer über (Besitzübergang und Eigentumsübergang gleichzeitig).

4.5 Phase 5: Grundbucheintragung

Obwohl das spanische Grundbuch nur deklarative Wirkung hat, ist die Eintragung dringend zu empfehlen, um:

• Einen nochmaligen Verkauf zu verhindern
• Rechtssicherheit zu schaffen
• Bei späterem Verkauf oder Vererbung keine Probleme zu haben

Die Grundbucheintragung wird vom Notar veranlasst oder kann durch einen Anwalt beantragt werden. Die Bearbeitungsdauer beträgt üblicherweise 2-3 Monate. Kosten: Circa 400-700 Euro.

5. Kosten und Steuern beim Immobilienkauf

5.1 Grunderwerbsteuer (ITP)

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie fällt die Grunderwerbsteuer an. Steuersätze 2025 in der Region Valencia (Costa Blanca):

• Bis 400.000 Euro: 10 Prozent
• Über 400.000 Euro: 11 Prozent

5.2 Mehrwertsteuer bei Neubauten (IVA)

Bei Neubauten fällt die Mehrwertsteuer an:

• Wohnimmobilien: 10 Prozent
• Gewerbliche Immobilien: 21 Prozent

Zusätzlich fällt die Stempelsteuer (AJD) von 1-1,5 Prozent an.

5.3 Weitere Kaufnebenkosten

• Notarkosten: ca. 600-900 Euro
• Grundbuchgebühren: ca. 400-700 Euro
• Rechtsanwaltskosten: ca. 1-1,5 Prozent des Kaufpreises
• Maklergebühren: ca. 3-5 Prozent (oft vom Verkäufer getragen)
• Gestor-Kosten: ca. 300-500 Euro

6. Jährliche Kosten als Immobilieneigentümer

6.1 Grundsteuer (IBI)

Beispiele:

• Wohnung in Alicante: ca. 200-400 Euro/Jahr
• Villa in Jávea: ca. 800-1.500 Euro/Jahr

6.2 Gemeinschaftskosten (Gastos de Comunidad)

Monatliche Kosten von ca. 50 Euro (einfach) bis 500 Euro (Luxus).

6.3 Müllgebühr (Tasa de Basuras)

Jährliche Gebühr: ca. 80-200 Euro.

6.4 Nichtresidenten-Steuer (IRNR)

Steuer auf fiktive Mieteinkünfte bei Eigennutzung. Beispiel: Bei 200.000 Euro Katasterwert ca. 760 Euro Steuer pro Jahr.

6.5 Weitere Kosten

Strom, Wasser, Versicherungen, Pool/Gartenpflege.

7. Vermietung Ihrer Immobilie an der Costa Blanca

7.1 Touristische Kurzzeitvermietung (bis 10 Tage)

Seit 2024/2025 gelten sehr strenge Regelungen in der Region Valencia. Eine Lizenz ist zwingend erforderlich, sonst drohen hohe Bussgelder. In einigen Gemeinden gibt es Lizenzstopps (z.B. Dénia, Jávea).

7.2 Mittelfristige Vermietung (11 Tage bis 11 Monate)

Keine touristische Lizenz erforderlich, aber ein schriftlicher Mietvertrag wird empfohlen.

7.3 Langfristige Vermietung (ab 11 Monate)

Unterliegt dem spanischen Mietgesetz mit starkem Mieterschutz.

7.4 Gästemeldepflicht & Steuern

Alle Gäste müssen bei der Polizei registriert werden. Mieteinnahmen müssen versteuert werden (19% für EU-Bürger auf Nettomieteinnahmen).

7.5 Einheitliches Mietregister ab 2025

Alle Kurzzeitvermietungen müssen in einem zentralen staatlichen Register registriert werden.

8. Besondere Risiken: Hausbesetzungen (Okupas)

Ein zunehmendes Problem in Spanien. Neue Gesetze ab 2025 sollen schnellere Räumungen innerhalb von 48 Stunden ermöglichen.

Prävention:

• Immobilie nicht unbewohnt erscheinen lassen
• Alarmanlagen und Sicherheitstüren installieren
• Regelmässige Kontrollen organisieren

9. Bauvorschriften und Küstenschutz

Das Küstengesetz (Ley de Costas) schränkt die Bebauung in Küstennähe stark ein. Die Bebaubarkeit eines Grundstücks wird durch den Bebauungsplan (PGOU) der Gemeinde bestimmt. Kaufen Sie niemals eine Immobilie ohne gültige Erstbezugslizenz und Bewohnbarkeitszertifikat.

10. Finanzierung und Zahlungsabwicklung

Spanische Banken finanzieren für Nicht-Residenten bis zu 70% des Immobilienwertes bei einem Eigenkapital von mindestens 30%. Zahlungen erfolgen per SEPA-Überweisung, idealerweise über ein Treuhandkonto.

11. Häufige Fehler und Fallstricke

• Kauf ohne rechtliche Prüfung durch einen eigenen Anwalt
• Anzahlung ohne Schutzklauseln leisten
• Unterschätzung der Nebenkosten (10-14%)
• Ignorieren des Bebauungs- oder Urbanisationsstatus
• Übersehen von Gemeinschaftsschulden

12. Die Costa Blanca: Regionale Besonderheiten

• Nördliche Costa Blanca (Dénia, Jávea, Moraira): Ruhiger, exklusiver, höhere Preise.
• Mittlere Costa Blanca (Benidorm, Alicante): Lebhaft, touristisch.
• Südliche Costa Blanca (Torrevieja, Orihuela Costa): Erschwinglicher, viele britische Residenten.

Marktentwicklung 2025:

Starke Nachfrage und Preissteigerungen von 4-6% werden erwartet.

13. Checkliste für Ihren Immobilienkauf

Vor dem Kauf:

• NIE beantragt
• Budget inkl. 10-14% Nebenkosten geplant
• Rechtsanwalt beauftragt
• Finanzierung geklärt

Due Diligence:

• Grundbuchauszug (Nota Simple)
• Katasterauszug
• Alle Lizenzen und Genehmigungen geprüft
• Schuldenfreiheit (IBI, Gemeinschaftskosten) bestätigt

Nach dem Kauf:

• Grundbucheintragung beantragt
• Steuern bezahlt
• Versorgungsverträge umgemeldet
• Jährliche Steuererklärung (Modelo 210) einplanen

14. Fazit

Der Kauf einer Immobilie an der Costa Blanca ist eine ausgezeichnete Investition, erfordert aber eine sorgfältige Vorbereitung. Die rechtlichen Rahmenbedingungen, die neuen Vermietungsregeln und das Risiko von Hausbesetzungen machen die Beauftragung eines erfahrenen, deutschsprachigen Rechtsanwalts unerlässlich.

Mit der richtigen Beratung und einer gründlichen Prüfung steht Ihrem Traum von der eigenen Immobilie an der Costa Blanca nichts mehr im Weg.